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2023年2月10日，中國證監會在2023年債券監管工作會議中提出“全面深化REITs市場建設，堅持發展與規范并重，全力推動REITs市場高質量發展”。發行常態化和廣闊的擴募空間將支撐我國基礎設施公募REITs市場“擴容增類”穩步推進。產業園REITs作為基礎設施REITs市場的重要組成部分正在引發市場的廣泛關注。本文從當前已發行的產業園公募REITs的運營現狀出發，結合產業園REITs的優劣勢分析，對未來公募REITs進一步支持綠色低碳園區發展進行展望。
一、我國產業園公募REITs的發展與現狀
2020年，在政策推動下，我國基礎設施公募REITs試點工作正式啟動。當前市場上共發行27只公募REITs產品，其中8單投向產業園區方向，從發行數量上來看僅次于高速公路REITs。其中，博時蛇口REIT、華安張江REIT、東吳蘇園REIT于2021年6月21日首批上市，建信中關村REIT于2021年12月17日第二批上市，2022年8月30日，國泰君安臨港創新智造產業園REIT獲批，成為全國首單標準廠房產業園公募REITs，同日獲批的還有華夏合肥高新創新產業園REIT。2022年9月1日，國泰君安東久新經濟產業園REIT獲批，該項目是市場上首單由民營企業申報發行的公募REITs。2022年12月16日，華夏杭州和達高科產園REIT獲批上市，成為首支醫藥產業園REIT。
表1已上市產業園公募REITs基本信息
來源：中央財經大學綠色金融國際研究院根據公開資料整理
同時，國家和地方政府層面先后出臺相關政策，引導社會資金投向基礎設施公募REITs，重點支持產業園發展，打通多元化融資渠道，改變現有的金融產品結構，有效實現了產業園區的“投融管退”，提升產業園綠色化、低碳化發展質效。
表2支持產業園公募REITs發展的相關政策梳理
總體來看，基礎設施公募REITs的投資對象主要為地產類資產，以辦公樓、零售物業、住宅、工業物業和倉庫以及養老地產等為主要資產類型。產業園區公募REITs底層資產種類豐富，更傾向工業廠房類和研發類。隨著國家對環境保護的不斷重視，綠色低碳產業園成為新的發展重點。低碳產業園區以低碳產業集群為最終發展目標，是推動產業綠色轉型的重要手段，工信部、發改委、生態環境部三部門曾聯合發布方案推動在綠色工業園區開展基礎設施領域不動產投資信托基金試點，旨在通過綠色金融機制加快對產業的綠色低碳改造。隨著“碳達峰”目標期限的不斷靠近，綠色低碳產業園也將成為未來產業園公募REITs的發展重心之一。
二、發行產業園公募REITs的優劣勢
(一)優勢
1.保留資產運營權，實現輕資產運營
產業園區企業大部分都采用重資產管理模式，主要通過出租物業、提供配套設施以及其他增值服務等獲取收益。以產業園區作為底層資產發行公募REITs，可以使產業園區公司實現輕資產化管理，同時可保留原有產業園區項目的運營管理權，為公司轉型發展提供新思路。原始權益人根據產業園區基礎設施的未來收益前景，可在戰略配售或者后續回購中明確配售或回購的比例，以保留對資產的實質性控制權。
2.融資金額大且回款資金用途限制少，縮短投資回收期
產業園區項目公募REITs的融資金額按照項目的市場估值進行融資，相比于物業抵押貸款或者CMBS等產品，融資金額較大，在融資款項用途方面限制較少。發行公募REITs可以大幅度縮短產業園區企業的投資回收期，有利于吸引更多的產業園運營開發商進入，為國家實體經濟發展提供更多優質的產業空間，促進產業園可持續性發展。
3.優化資產負債結構，提升公司利潤
通過開發產業園公募REITs，公司能夠有效地減少資產負債率，并構筑穩定的現金流，促進投資加速增長。原始權益人可以確認出售項目的收益，增加原始權益人當期的利潤。同時，原始權益人仍然會持有部分項目的剩余權益，可以享受優質資產帶來的剩余價值，且會給企業新增基金分紅以及委托運營管理費等收入，增加企業的收入來源，提高經濟效益與穩定性。
4.利用稅收政策優勢，提升市場活躍度
發行產業園區公募REITs本質上是產業園基礎資產的IPO，原始權益人將持有產業園的項目公司的部分股權轉讓給基金份額持有人，即出售了部分產業園區的產權。與直接出售產業園相比，發行公募REITs的原始權益人可以在戰略配售部分獲得不低于20%的基礎資產份額，從而在稅收層面獲得一定助益。除此之外，為了促進REITs市場的進一步發展，國家也陸續出臺稅收方面的優惠政策，例如給予REITs產品暫不征收、遞延或者分期申報繳納稅款等政策優惠，有效刺激了市場的活躍度。
5.擴大公司規模，提升企業知名度
公司通過發行產業園公募REITs產品可以提前回籠資金，所獲得的資金可以用于投資新項目，有利于在短期內迅速實現企業資產規模的擴張。在準入環節，基金管理人對項目的質量、經營情況和未來發展趨勢都實行了嚴格的審核，因此，企業成功發行公募REITs有助于提升其市場知名度，建立積極進取、勇于創新的優秀品牌形象，從而獲得更好的品牌效益。
(二)劣勢
1.項目未在獨立的項目公司，需要劃轉資產
當擬發行公募REITs的產業園項目未在單獨的項目公司時，需要單獨設立一個新的項目公司，并把產業園基礎資產單獨剝離和劃轉至項目公司。在資產劃轉的過程中，若產業園區項目原母公司或新項目公司有一方是房地產開發企業時，則上述產業園資產劃轉至項目公司的過程中需要繳納土地增值稅。劃轉過程中涉及劃轉資產的價值與稅費處理需要提前與當地稅務局進行溝通協調。
2.發行準備期較長，存在發行失敗的風險
產業園發行REITs需要較長的準備期，原始權益人需要將其資產從項目公司剝離出來，并與證券公司和基金公司合作完成股權和債權架構的初步設計，然后向省發改委遞交申報資料，最后由省發改委提交至國家發改委審查，經過審查后，再將其提供至證監會和交易所，在交易所出具無異議函之后，方可發行相關產品。通常情況下，上述發行流程至少需要6個月，部分項目可能因為不符合監管機構的要求而需要對方案及相關資料進行反復修改，從而導致發行公募REITs產品的審核時間較長。在審核過程中還需要資產的各項財務指標保持穩定，同時可能存在某些申報的項目不符合相關條件而無法通過發改委的審批或者無法取得交易所的無異議函，從而導致發行失敗。
3.犧牲優質資產發展前景與長期收益
產業園區公募REITs的基礎資產，通常必須是同類產品中非常優質的底層基礎資產才能提高發行成功的概率。對于企業來說，雖然發行產業園區公募REITs提前回籠了部分資金，同時提前確認了部分收益，但是實際上可能犧牲了優質資產未來發展的長期利益換取較為穩定的現金流。所以企業發行公募REITs應當判斷優質資產未來的發展前景與自身的收益目標，確保持有者能從項目中獲得穩定的現金流回報收益，并結合企業自身資金和營收的實際情況以確定是否存在融資和發行公募REITs的必要性，防止以長期利益換取短期利益，造成未來長期利益的損失。
三、產業園公募REITs面臨的風險與問題
(一)產業園用地出讓的合規性問題
我國在工業用地和研發類用地的出讓和轉讓方面具有較為嚴格的限制，通常情況下，地方政府或開發區委員會并不鼓勵企業轉賣工業用地。以上海為例，2021年9月份發布的《關于加強上海市產業用地出讓管理的若干規定》中明確規定，企業的標準廠房類工業用地，除生活配套設施以外的物業可轉讓不超過50%。園區平臺采用直接轉讓的比例不得超過可轉讓物業的60%，領軍企業采用直接轉讓的比例不得超過可轉讓物業的40%，并且對產業用地在產值、稅收、污染排放等方面有嚴格的考核指標。而REITs工具的引入是否屬于產業用地的二次轉讓，能不能應用已有的產業用地轉讓的相關規定還沒有得到明確，主體責任在各利益相關方之間劃分的界限較為模糊，相關的合規性問題需要得到進一步解決。
(二)優質資產流失與權責利不匹配的風險
REITs的底層資產往往是運營良好、已經產生了穩定現金流的資產。隨著這類資產納入REITs變現之后，開發公司可能會面臨優質資產流失的風險，從而對長期發展規劃及其他項目的融資活動產生影響。此外，產業園REITs底層資產的成長性與收益的穩定性主要源自于開發公司的運營，而底層資產的收益卻是由投資人共享，不同主體對底層資產的發展方向及戰略考量可能存在差異，權責利的不匹配也有可能影響到底層資產的成長與發展。
(三)經營管理難度增長風險
一方面，引入REITs后，園區原有的功能格局能否得到保留，那些承租能力有限但對園區整體發展至關重要的資產能否繼續得到政策扶持，還需要利益關聯方共同探討；另一方面，由于需要對投資者負責，引入REITs后資產管理方需要對社會公眾公開資產的日常運營情況以及各項財務數據，而公開哪些數據，如何公開等問題是園區經營管理所面臨的新問題。
(四)園區二次開發問題
當前我國很多地區都進入了大規模二次開發的階段，部分REITs產品的底層資產實際也是二次開發的產物，REITs的存續期與土地使用權續期的問題亟待考量。以博時蛇口REIT為例，基金存續期與土地使用權的到期年限之間有九年的缺口，是否要在基金存續期內出售相應的資產，是否要申請土地使用權續期等涉及到長期規劃與二次開發的相關問題，均需要各利益相關方提前做出相應的處理方案。
四、基礎設施公募REITs支持綠色低碳園區發展的展望
(一)綠色低碳產業園區公募REITs未來發展前景廣闊
我國現存的產業園區體量龐大，從各省出臺的“十四五”規劃來看，構建綠色低碳特色園區已成為產業園發展的主要方向。目前已上市的公募REITs產品均表現穩定，大部分產品的經營情況以及利潤分配情況都能達到預期。未來，產業園REITs的發展將成為金融機構和企業、資本市場和實體經濟的重要聯系工具，將為產業園區的綠色轉型升級提供強有力的支撐，并有望形成一個更加完善的產業生態系統，從而促進產業園區的綠色發展。另一方面，綠色低碳產業園與公募REITs的深度結合可加深企業綠色內涵，傳遞綠色環保的發展理念，提升并積累企業ESG聲譽，形成雙向良性循環。
(二)公募REITs相關政策持續完善
現階段，關于公募REITs的各項政策仍存在一些不足之處，需要政府部門結合市場的實際情況，借鑒國外成熟的公募REITs體系對制度進行完善和補充，尤其在稅收政策和國有企業發行公募REITs產品的審批流程方面，需要進一步優化以鼓勵更多擁有優質底層資產的綠色低碳產業園區企業進入REITs市場，實現園區基礎設施和生態環境的綠色可持續運行。譬如，應當進一步明確綠色低碳園區基礎設施REITs的項目標準和申報要求，嚴把項目質量關和評估審核，探索針對綠色低碳園區的稅收優惠，實現政策層面的定向支持。
(三)REITs助力產業園實現綠色低碳轉型
隨著綠色發展理念成為企業發展的必然要求與相關配套設施的完善，更多的產業園將會走上綠色低碳轉型的道路，公募REITs將在產業園的融資、管理、運營等多個方面發揮重要作用，尤其在潛在項目早期培育、中期項目持續推進、成熟項目加速落地方面，可以倒推金融機構加強與綠色金融改革試驗區、低碳產業集中地區、低碳產業重點企業的對接和服務，提升低碳領域優質企業直接融資比重，達到綠色金融引導資本市場有效支持經濟社會的低碳轉型發展的目的。
作者：
史宣羽 中央財經大學綠色金融國際研究院科研助理
吳倩茜 中央財經大學-北京銀行雙碳與金融研究中心研究員
張琦彬 中央財經大學-北京銀行雙碳與金融研究中心助理研究員
原標題：IIGF觀點 | 基礎設施公募REITs支持綠色低碳園區發展淺析
